關于住宅物業項目交接有關問題的指導意見
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作者:lzmjwy
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發布時間: 2011-06-08
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為貫徹落實《物業管理條例》的相關規定，保障業主和物業管理企業的合法權益，維持社區和社會穩定，減少和避免物業管理項目交接過程中出現的矛盾和糾紛，現就我市住宅物業管理項目交接有關問題提出如下意見：
為貫徹落實《物業管理條例》的相關規定，保障業主和物業管理企業的合法權益，維持社區和社會穩定，減少和避免物業管理項目交接過程中出現的矛盾和糾紛，現就我市住宅物業管理項目交接有關問題提出如下意見：
一、本意見適用于住宅物業項目業主大會依法選聘的物業管理企業與建設單位選聘的前期物業管理企業的交接，以及業主大會依法選聘的物業管理企業之間的交接。
二、交接事項參照以下意見進行：
1、前期物業服務合同期限即將屆滿，已成立業主大會的，業主委員會應當及時組織召開業主大會會議，并在合同期限屆滿前3個月，決定是否與原物業管理企業續約，或選聘新的物業管理企 業主大會決定與原物業管理企業續約的，業主委員會應當于原合同期限屆滿前30日內完成與物業管理企業的合同續簽工作。 業主大會決定選聘新的物業管理企業的，業主委員會應當于業主大會決定后，在合同期限屆滿前3個月，書面告知原物業管理企業，接到告知后，原物業管理企業須做好交接的準備工作。
2、前期物業服務合同期限即將屆滿，原物業管理企業決定不再續約的，應當在前期物業服務合同期限屆滿前3個月書面告知業主大會；業主大會應當在合同期限屆滿前依法完成選聘新的物業管理企業工作。物業管理企業告知業主大會的日期距合同屆滿日期不足3個月的，應當自告知之日起3個月后方可撤出物業管理區域，不得提前撤管。
3、前期物業服務合同期間，業主擬選聘新的物業管理企業的，應當召開業主大會會議對以下事項逐一表決：（1）是否以協議方式選聘新的物業管理企業；（2）是否以招投標方式選聘物業管理企業，并委托業主委員會依法與中標企業簽定物業服務合同。
通過協議方式選聘物業管理企業的，業主大會應當對業主委員會以協議方式選聘的物業管理企業，在簽訂物業服務合同前再次進行表決。業主大會應當就上述提議作出的各項表決結果在物業管理區域內公示。做出選聘新的物業管理企業決定后3日內，業主委員會應當告知物業管理企業。
三、業主委員會、原物業管理企業和新的物業管理企業應當在新的物業服務合同生效之前，就交接時間、交接內容、交接查驗，交接之日前后的責任等事項進行約定。交接時間應確定具體時點，時點前責任由原物業管理企業承擔，時點后責任由新物業管理企業承擔。 業主委員會、原物業管理企業和新的物業管理企業應當按照約定做好交接工作。業主委員會應當在原物業管理企業撤管前20日，將物業項目交接的有關情況書面報告物業所在地的區縣建委、社區居委會和街道辦事處。
四、原物業管理企業撤管前，應當向業主委員會移交下列資料：
（1）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等原竣工驗收資料；
（2）設施設備安裝、使用和維護保養等技術資料；
（3）物業質量保證文件和物業使用說明文件；
（4）業主及房屋面積清冊；
（5）物業管理所必需的其他資料。
新的物業管理企業接管物業前，業主委員會應當將以上資料移交給新物業管理企業。資料移交完畢后，移交和接收雙方須簽字認可，若有未移交部分，由雙方列出未移交部分的清單，確定移交時間并簽字認可。
五、新的物業管理企業承接物業時，應當與原物業管理企業共同對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。查驗時，業主委員會應當制作物業查驗記錄。查驗記錄應當包括查驗項目名稱、查驗時間、查驗內容、查驗結論、存在問題等，并由查驗人簽字。新的物業管理企業和原物業管理企業對查驗結果存在爭議的，應當在查驗記錄中載明，并明確解決辦法。
六、原物業管理企業撤管時，應當在業主委員會的組織下，將預收的交接之日后的物業管理服務費、代收的各種能源費、押金，以及代管的專項維修資金等移交給新的物業管理企業。
七、業主委員會或原物業管理企業應將依法屬于業主的物業管理用房移交給新的物業管理企業。
八、前期物業服務合同期限屆滿或依法終止，原物業管理企業不得以業主欠交物業服務費為由拒絕辦理交接；原物業管理企業拒不撤出物業管理區域的，新的物業管理企業和業主委員會應通過司法途徑解決，不得強行接管。
九、業主委員會、原物業管理企業及新選聘物業管理企業的交接工作應依法進行。原物業管理企業拒不撤出物業管理區域，新選聘的物業管理企業強行接管物業管理區域，給業主和使用人的正常生活秩序造成重大影響的，應當承擔相應的法律責任。
十、前期物業服務合同期限未滿，物業管理企業不得擅自提前撤管。物業管理企業提前撤出物業管理區域的，業主委員會應當及時將有關情況報告物業所在地的社區居委會、街道辦事處和區縣建委。
十一、業主大會未能在合同期滿前依法完成選聘新的物業管理企業、造成無物業管理企業管理狀態的，物業所在地的街道辦事處、社區居委會會同區縣建委，可以組織相應的物業管理企業臨時代管。代管期間，物業服務標準按照原物業管理合同執行，物業服務費用由全體業主承擔。
十二、在項目交接過程中，違反《物業管理條例》規定，不移交有關資料的，區縣建委應依法予以處罰。原物業管理企業拒不撤出項目的，或新物業管理企業強行接管造成物業管理狀況混亂、出現重大事故、社會影響惡劣的，市、區建委依法對該企業進行行政處罰，停止該企業資質并限期整頓，整頓期間該企業不得參與本市物業管理項目的投標。同時，市建委將該企業不良行為予以通報和網上公示，記入企業信用檔案警示系統，提示相關行政主管部門和社會各界共同監督。
十三、本意見于二00六年二月一日實施。
一、本意見適用于住宅物業項目業主大會依法選聘的物業管理企業與建設單位選聘的前期物業管理企業的交接，以及業主大會依法選聘的物業管理企業之間的交接。
二、交接事項參照以下意見進行：
1、前期物業服務合同期限即將屆滿，已成立業主大會的，業主委員會應當及時組織召開業主大會會議，并在合同期限屆滿前3個月，決定是否與原物業管理企業續約，或選聘新的物業管理企 業主大會決定與原物業管理企業續約的，業主委員會應當于原合同期限屆滿前30日內完成與物業管理企業的合同續簽工作。 業主大會決定選聘新的物業管理企業的，業主委員會應當于業主大會決定后，在合同期限屆滿前3個月，書面告知原物業管理企業，接到告知后，原物業管理企業須做好交接的準備工作。
2、前期物業服務合同期限即將屆滿，原物業管理企業決定不再續約的，應當在前期物業服務合同期限屆滿前3個月書面告知業主大會；業主大會應當在合同期限屆滿前依法完成選聘新的物業管理企業工作。物業管理企業告知業主大會的日期距合同屆滿日期不足3個月的，應當自告知之日起3個月后方可撤出物業管理區域，不得提前撤管。
3、前期物業服務合同期間，業主擬選聘新的物業管理企業的，應當召開業主大會會議對以下事項逐一表決：（1）是否以協議方式選聘新的物業管理企業；（2）是否以招投標方式選聘物業管理企業，并委托業主委員會依法與中標企業簽定物業服務合同。
通過協議方式選聘物業管理企業的，業主大會應當對業主委員會以協議方式選聘的物業管理企業，在簽訂物業服務合同前再次進行表決。業主大會應當就上述提議作出的各項表決結果在物業管理區域內公示。做出選聘新的物業管理企業決定后3日內，業主委員會應當告知物業管理企業。
三、業主委員會、原物業管理企業和新的物業管理企業應當在新的物業服務合同生效之前，就交接時間、交接內容、交接查驗，交接之日前后的責任等事項進行約定。交接時間應確定具體時點，時點前責任由原物業管理企業承擔，時點后責任由新物業管理企業承擔。 業主委員會、原物業管理企業和新的物業管理企業應當按照約定做好交接工作。業主委員會應當在原物業管理企業撤管前20日，將物業項目交接的有關情況書面報告物業所在地的區縣建委、社區居委會和街道辦事處。
四、原物業管理企業撤管前，應當向業主委員會移交下列資料：
（1）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等原竣工驗收資料；
（2）設施設備安裝、使用和維護保養等技術資料；
（3）物業質量保證文件和物業使用說明文件；
（4）業主及房屋面積清冊；
（5）物業管理所必需的其他資料。
新的物業管理企業接管物業前，業主委員會應當將以上資料移交給新物業管理企業。資料移交完畢后，移交和接收雙方須簽字認可，若有未移交部分，由雙方列出未移交部分的清單，確定移交時間并簽字認可。
五、新的物業管理企業承接物業時，應當與原物業管理企業共同對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。查驗時，業主委員會應當制作物業查驗記錄。查驗記錄應當包括查驗項目名稱、查驗時間、查驗內容、查驗結論、存在問題等，并由查驗人簽字。新的物業管理企業和原物業管理企業對查驗結果存在爭議的，應當在查驗記錄中載明，并明確解決辦法。
六、原物業管理企業撤管時，應當在業主委員會的組織下，將預收的交接之日后的物業管理服務費、代收的各種能源費、押金，以及代管的專項維修資金等移交給新的物業管理企業。
七、業主委員會或原物業管理企業應將依法屬于業主的物業管理用房移交給新的物業管理企業。
八、前期物業服務合同期限屆滿或依法終止，原物業管理企業不得以業主欠交物業服務費為由拒絕辦理交接；原物業管理企業拒不撤出物業管理區域的，新的物業管理企業和業主委員會應通過司法途徑解決，不得強行接管。
九、業主委員會、原物業管理企業及新選聘物業管理企業的交接工作應依法進行。原物業管理企業拒不撤出物業管理區域，新選聘的物業管理企業強行接管物業管理區域，給業主和使用人的正常生活秩序造成重大影響的，應當承擔相應的法律責任。
十、前期物業服務合同期限未滿，物業管理企業不得擅自提前撤管。物業管理企業提前撤出物業管理區域的，業主委員會應當及時將有關情況報告物業所在地的社區居委會、街道辦事處和區縣建委。
十一、業主大會未能在合同期滿前依法完成選聘新的物業管理企業、造成無物業管理企業管理狀態的，物業所在地的街道辦事處、社區居委會會同區縣建委，可以組織相應的物業管理企業臨時代管。代管期間，物業服務標準按照原物業管理合同執行，物業服務費用由全體業主承擔。
十二、在項目交接過程中，違反《物業管理條例》規定，不移交有關資料的，區縣建委應依法予以處罰。原物業管理企業拒不撤出項目的，或新物業管理企業強行接管造成物業管理狀況混亂、出現重大事故、社會影響惡劣的，市、區建委依法對該企業進行行政處罰，停止該企業資質并限期整頓，整頓期間該企業不得參與本市物業管理項目的投標。同時，市建委將該企業不良行為予以通報和網上公示，記入企業信用檔案警示系統，提示相關行政主管部門和社會各界共同監督。
十三、本意見于二00六年二月一日實施。
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